Инвестирование в недвижимость для начинающих

Начав работать в сфере недвижимости, вы на один шаг приблизитесь к созданию богатства. Но как на самом деле работает инвестирование в недвижимость для начинающих? С чего начать? Сколько денег вам нужно?

Что такое инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость относится к определенному подходу, который не включает в себя перепродажу и перепродажу с целью получения прибыли.

Это считается торговлей недвижимостью, а не инвестированием. На самом деле, инвестирование в недвижимость создает поток пассивного дохода с одной простой идеей: вы покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду другим людям.

Арендная плата, которую вы зарабатываете на этих объектах, становится пассивным источником дохода, оставляя ваше время свободным для других дел, таких как работа, ведение бизнеса, поиск дополнительных инвестиций или свободное время.

Инвесторы в недвижимость приобретают жилую и/или коммерческую недвижимость, такую как дома на одну семью, офисные здания и торговые площади, с единственной целью - сдавать их в аренду арендаторам для получения пассивного дохода.

Почему новичкам стоит инвестировать в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость — один из лучших способов накопить богатство по нескольким причинам:

Есть пассивный доход - поток пассивного дохода, который вы получаете от сдачи недвижимости в аренду, оставляет ваше время свободным для получения еще большего количества денег.
Есть налоговые льготы - инвестирование в недвижимость предоставляет налоговые льготы, которые помогут вам быстрее накопить богатство.
Это необходимо – независимо от экономической ситуации, людям всегда будет нужно место для жизни. Это делает недвижимость надежной инвестицией на долгосрочную перспективу.
Это материально - инвестирование в недвижимость также дает вам материальный физический актив, которым вы владеете, независимо от того, получаете ли вы от него доход или нет.

Как начать инвестировать в недвижимость новичку

Чтобы начать инвестировать в недвижимость, вам необходимо сначала охватить несколько основ. Поехали.

Когда начинать инвестировать в недвижимость?

Начало работы в сфере недвижимости — это не шутка. Прежде чем приобрести свою первую недвижимость, вы должны привести в порядок свои личные финансы.

Иметь чрезвычайный фонд в размере 2,000 долларов
Иметь достаточно сбережений, чтобы покрыть расходы на проживание в течение 6 месяцев
Избавьтесь от любых долгов с высокими процентами и / или рефинансируйте студенческий долг
Научитесь распределять свои деньги
Получите юридическую помощь для защиты ваших активов

После того, как вы рассмотрели все эти основы, вы можете окунуться в инвестирование в недвижимость.

Развивайте навыки

В отличие от других видов инвестиций, недвижимость требует нескольких нетехнических, связанных с людьми навыков, которые часто называют «мягкими навыками».

Потому что, как инвестор, вы будете работать с риэлторами, подрядчиками и арендаторами для покупки, подготовки, управления и сдачи в аренду вашей недвижимости.

Каждый человек, с которым вы работаете, может увеличить вашу прибыль, если вы поймете, как с ним общаться.

Некоторые из лучших навыков, которые вы можете развить, чтобы стать успешным инвестором в недвижимость, включают:

Ведение переговоров
Связь
Лидерство в команде

Важно помнить, что большинство коммуникативных навыков не развиваются при чтении статей или просмотре видео, хотя они могут быть полезны.

Вам нужно часто находиться в присутствии разных типов людей и постоянно общаться с людьми, которые лучше общаются, чем вы.

Понимание рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это нечто большее, чем просто покупка и продажа недвижимости.

А именно, стоимость недвижимости работает циклически. Иногда рынок процветает, в то время как в других случаях стоимость недвижимости снова падает.

Как инвестор, вы не собираетесь перепродавать недвижимость через несколько месяцев после ее покупки. Вы занимаетесь этим в долгосрочной перспективе, поэтому вам нужна способность понимать, как циклы недвижимости влияют на долгосрочную стоимость.

Инвесторы в недвижимость сосредоточены на своем основном источнике прибыли, который заключается не в перепродаже, а в арендных платежах.

Если у вас есть хорошие арендаторы, которые вовремя платят и заботятся о своих домах, ваша прибыль будет здоровой независимо от того, что делает рынок.

Обнаружение выгодной сделки

Изучение того, как определить хорошую инвестиционную недвижимость, может снизить ваши риски и значительно увеличить вашу прибыль.

Вот несколько советов по поиску выгодных сделок с недвижимостью:

Недвижимость — это долгосрочная игра, поэтому смотрите не только на то, где расположены сегодняшние предприятия. Недвижимость в районах, куда переезжают предприятия (и молодежь), может оказаться наиболее выгодной инвестицией в недвижимость.
Ищите избитые свойства. Большинство домовладельцев хотят симпатичный дом, но «милые» дома приносят «милую» прибыль. Если вы покупаете дом, который нуждается в работе, вы можете приобрести его по отличной цене, а затем перестроить его для получения более высокой прибыли.
Местоположение - король. Если вы только начинаете, инвестируйте в недвижимость, расположенную в районах, с которыми вы знакомы, чтобы знать, что это хорошие места для покупки недвижимости.
По мере того, как вы приобретаете опыт инвестирования в недвижимость, вы разовьете лучшее суждение для поиска выгодных сделок. Новые инвесторы должны проявлять осторожность и узнавать как можно больше о своих рынках.

Кроме того, понимание того, как определить плохую инвестиционную недвижимость, так же важно, как и знание того, как найти хорошую. Например, то, где вы покупаете недвижимость, может быть более важным, чем то, что вы покупаете.

Инвестируйте в недвижимость, которая пользуется большим спросом, и вы, скорее всего, быстро ее заполните.

Но, если вы покупаете более дешевую недвижимость в других частях города, остерегайтесь нарушителей сделки, которые могут превратить вашу собственность в кошмар недвижимости.

Например, шум от самолетов или поездов может затруднить аренду даже самых красивых домов.

Выяснение финансирования

Это во многом зависит от двух факторов: от того, где вы хотите приобрести, и от ваших средств для первоначального взноса.

Давайте посмотрим на тепловую карту значений недвижимости. Побережья всегда будут дорогими, и чем дальше вглубь страны вы путешествуете, тем ниже становятся ценности.

Затем нам нужно подумать о том, в каких районах люди любят арендовать жилье - в основном это районы, которые находятся недалеко от городов, рядом с транспортом и рядом с бизнесом.

Как только вы определитесь с районом (для новичка я бы посоветовал что-то близкое к вашему основному месту жительства), у вас будет общее представление о том, сколько будет стоить недвижимость.

Теперь пришло время выйти и пройти предварительную квалификацию по кредиту! Вы можете сделать это довольно быстро и легко, связавшись с вашим любимым банком или кредитором. Это может произойти по телефону или даже путем заполнения заявки, онлайн.

Однако будьте осторожны, каждый раз, когда вы это делаете, банк будет проверять вашу кредитоспособность, что может временно снизить ваш счет.

Однако, если у вас есть несколько проверок в течение одного месяца, все они будут считаться одной проверкой кредитоспособности.

Вы также должны убедиться, что сообщаете банку или кредитору, что ищете инвестиционную недвижимость, а не основное место жительства.

Хотя это может привести к тому, что ставки будут немного выше, вы избежите проблем позже.

Вы не хотите говорить, что ищете основное место жительства, а затем сдавать его в аренду в качестве инвестиции без документального подтверждения.

Чтобы дать вам больше вариантов, изучите различные типы кредитов, такие как кредит FHA с низким первоначальным взносом, чтобы сэкономить на расходах.

Пара основных моментов, о которых следует помнить при поиске кредита:

Взимает ли кредитор с вас какие-либо кредиторские баллы? (Комиссия при закрытии, чтобы снизить процентную ставку)
Какую процентную ставку они предложили?
Что такое годовая процентная ставка? (Накопленные проценты, начисленные за год)
Как выглядит мой предполагаемый график амортизации? (Разбивка вашего ежемесячного платежа с подробным описанием того, сколько идет на проценты, а сколько на принцип)

Самое главное, не бойтесь вести переговоры с банком, независимо от того, является ли это JP Morgan Chase или местным кредитным союзом Mom & Pop.

Убедитесь, что вы получаете отличную ставку, ваш кредитный специалист готов объяснить вам каждую строку, а ваш кредитор дает вам несколько вариантов с точки зрения продолжительности вашего кредита и процента, который вы готовы положить.

Поиск подходящей недвижимости

Теперь, когда вы нашли кредитора, предлагающего выгодную сделку, вы можете начать делать предложения по недвижимости.

Вы можете сделать это через риэлтора или просто поискать на различных онлайн-ресурсах, таких как Zillow, Trulia, RedFin и других. Просто погуглите и найдите то, что работает для вас.

Если вы пользуетесь услугами риэлтора, убедитесь, что он дружелюбен к инвесторам, спросив, работал ли он ранее с инвесторами, каков был их опыт и готовы ли они связать вас с бывшим покупателем инвестиционной недвижимости.

Обязательно попросите своего риэлтора настроить повторяющиеся электронные письма MLS (список свойств, соответствующих вашим критериям, отправленный на ваш почтовый ящик) о типах интересующих вас свойств.

Во время охоты я бы посоветовал искать недвижимость, которая «продается владельцем».

Здесь вы исключаете посредника (или женщину) риэлтора и сразу переходите к владельцу. Это одна из лучших ситуаций для поиска выгодных предложений. Несмотря на это, существует множество способов поиска недвижимости:

Собственность, принадлежащая банку REO - Недвижимость, которой банки владели из-за потери права выкупа банком)
Аукцион - быстрый способ купить и продать недвижимость, часто невидимую
Ездить и отправлять письма в проблемные объекты или даже проверять налоговые отчеты города и находить имя, которое часто появляется - возможный инвестор - и связываться с ними напрямую, чтобы узнать, есть ли недвижимость, которую они хотели бы продать.

Используйте все эти инструменты в своем арсенале, и вы будете хорошо экипированы.

Создание сплоченной команды

Обычно люди сначала изучают это, как только они нашли недвижимость и их предложение было принято, однако, поскольку мы не ждем и не соглашаемся, как большинство, и поскольку вы прочитали эту статью, это не вы.

Найдите и получите цены на заслуживающего доверия и надежного домашнего инспектора, эти ребята помогут убедиться, что вы ничего не пропустили. Они дадут вам хороший совет о том, что нужно исправить перед покупкой, а что нужно будет исправить в будущем.
Свяжитесь с юристом по недвижимости. Держитесь подальше от юристов, которые не специализируются на недвижимости, и проконсультируйтесь с различными юристами об их расходах и о том, что они покрывают, например, о хранении условного депонирования, проверке залогов на имущество и проверке страхования жилья, которое вы приобретете.
Это подводит меня к следующему пункту: найдите компанию по страхованию жилья и поговорите с представителем о расходах на страхование инвестиционной недвижимости. Поскольку им понадобится конкретная информация о вашей собственности, можно подождать, пока вы не подпишете договор купли-продажи.
Наконец, поговорите с людьми в вашем предполагаемом районе о разнорабочих или подрядчиках, которых они могут порекомендовать. Если вы нашли отличную недвижимость, но она нуждается в некоторой доработке, привлеченные разнорабочие могут стать спасателями и, следовательно, сэкономить кошелек.

Как только у вас будет общее представление о том, какими будут эти затраты, вы будете в гораздо лучшем положении для того, что произойдет, когда ваше предложение будет принято.

Более того, вы лучше поймете все, что связано со сделкой с недвижимостью, и наладите взаимопонимание с людьми, которые вам скоро понадобятся.

Это также будет прекрасное время, чтобы привести в порядок некоторые документы, как только вы обратитесь в банк с принятым предложением. Традиционный кредитор, как правило, хочет:

Ваш W2 на два года
Банковские выписки за два или более месяцев (с достаточным количеством для первоначального взноса, расходов на закрытие и резервов)
Подтверждение того, что в ваших банковских выписках не указаны какие-либо крупные депозиты (или объяснение для каждого из них, если они есть)
Выписки за два месяца по любым пенсионным счетам, которые у вас есть
Объяснение любых проверок кредитоспособности, которые у вас были
Объяснение вашей жизненной ситуации, если вы живете с родителями

Бег с цифрами

Хорошо, вы нашли отличную недвижимость и хотите сделать конкурентоспособное предложение. Убедитесь, что эта недвижимость имеет смысл в качестве инвестиции. Вы захотите взглянуть на пару вещей.

Это денежный поток? (Разница между арендной платой и вашими расходами)
Учитываю ли я деньги, которые мне понадобятся на техническое обслуживание или какой-либо крупный ремонт?
Учитываю ли я время, когда он может быть незанят?

Найдите калькуляторы недвижимости и найдите готовую электронную таблицу или калькулятор, который будет работать с цифрами и поможет вам убедиться, что у вас есть выгодная сделка!

Теперь, когда вы уверены, что ваша собственность золотая, проверьте область на наличие композиций - сравнительных свойств, которые соответствуют или похожи на ваши и недавно проданы.

Сделайте предложение под этим номером в зависимости от того, подтверждается ли оно вашим тестом денежного потока.

Или, если недвижимость находится на рынке уже пару месяцев, и владелец, похоже, хочет съехать, опустите свое предложение еще ниже.

Иногда вы можете нервничать или даже чувствовать себя глупо из-за того, что хотите предложить, однако вы никогда не знаете, что они примут, если вы не попросите. Сделайте этот первый шаг; Недвижимость стоит ровно столько, сколько люди готовы за нее платить!

Смазывание машины после принятия предложения

Замечательно! Ваше предложение было принято, и вы готовы взять на себя ответственность.

Вот следующие шаги:

Сообщите своему кредитору и подготовьтесь отправить ему свои документы
Свяжитесь со своим адвокатом, чтобы он мог сдвинуть дело со своей стороны
Подтвердите дату проверки у своего домашнего инспектора

Оттуда создайте временную шкалу, основанную на важных датах, предоставленных вам банком и вашим юристом, и убедитесь, что мяч эффективно передается от человека к человеку, и ничего не задерживается.

Если что-то есть, передайте его запрашивающей стороне как можно скорее и убедитесь, что все находятся на одной странице.

Приготовьтесь к закрытию

После того, как банк даст вам добро и вы получите разрешение на закрытие, есть еще пара вещей, на которые вам нужно обратить внимание.

Обратите внимание во время последнего прохождения, обязательно отметьте и поднимите все, о чем у вас есть вопросы или вы только что заметили.
Убедитесь, что на ваших счетах достаточно для суммы, необходимой при закрытии.
Вы также должны убедиться, что у вас есть или будут средства для замены замков на вашей новой покупке, и немедленно отремонтировать имущество на случай, если вы найдете что-то, что хотели бы изменить.
Зарегистрируйтесь в качестве арендодателя в городе, где вы покупаете (не во всех городах это требуется, а в тех, которые это делают, может взиматься плата).

Советы по инвестированию в недвижимость для начинающих

Вы никогда не можете знать слишком много об инвестировании в недвижимость. Следующие советы помогут вам правильно войти в мир инвестирования в недвижимость.

Ознакомьтесь с законами о налоге на недвижимость

Как инвестор в недвижимость, налоговое законодательство - ваш друг.

Налоговые кодексы США предусматривают несколько больших льгот для инвесторов в недвижимость.

Во-первых, налоговое законодательство США позволяет вам реинвестировать свою прибыль без необходимости платить налоги с первоначальной прибыли (1031 Exchange). Или, когда вы получаете пассивный доход от более крупной недвижимости, вы получаете налоговые льготы на этот доход.

Если вы ознакомитесь с налоговыми законами об инвестировании в недвижимость, вы сможете законно использовать их в своих интересах, чтобы создать больше богатства, чем при других типах инвестиций или карьеры.

Ознакомьтесь с концепциями недвижимости

Одним из самых важных советов по инвестированию в недвижимость для начинающих является ознакомление со всеми или, по крайней мере, с некоторыми из наиболее важных концепций недвижимости.

Здесь мы объясним пару наиболее важных из них для вашего быстрого ознакомления.

Признательность

Как и другие виды инвестиционных секторов, общий рынок недвижимости также никогда не остается постоянным. Он колеблется, а вместе с ним меняется и стоимость свойств.

Таким образом, отслеживание рынка недвижимости при покупке или продаже недвижимости имеет важное значение, чтобы вы могли максимизировать свою прибыль и минимизировать убытки.

Однако помните, что в долгосрочной перспективе, как правило, недвижимость дорожает. Таким образом, один из лучших советов по инвестированию в недвижимость, который вы когда-либо получали, - это инвестировать на долгосрочную перспективу!

Еще одним фактором, влияющим на оценку недвижимости, является ее местоположение. Например, стала ли определенная область более загруженной или она привлекла больше видов бизнеса?

В случае с жилой недвижимостью привлекательность района, безопасность, наличие поблизости школ и торговых центров - вот некоторые атрибуты, которые могут повысить его оценку.

Тем не менее, когда дело доходит до рынка недвижимости, не существует жесткого правила, поскольку он может быть довольно непредсказуемым. Помните, что это также зависит от состояния экономики в целом.

Входящий денежный поток

Естественно, ваша цель при покупке недвижимости – извлечь из нее максимальную отдачу.

Точно так же, как вы зарабатываете дивиденды на акции, в идеале ваши инвестиции в недвижимость должны генерировать положительные денежные потоки в виде арендной платы.

Многие коммерческие, а также жилые объекты, такие как дома, квартиры, офисы, коммерческие комплексы, складские помещения, торговые площади и многие другие, обеспечивают вам ежемесячный пассивный доход.

Ваш ожидаемый доход от денежного потока, естественно, должен быть больше, чем отток или расходы, которые вы несете в виде технического обслуживания, налогов на недвижимость, ремонта и реконструкции, расходов на ипотеку и других.

При расчете ожидаемого притока денежных средств обязательно учитывайте не только ренту, которую он генерирует, но и ее стоимость с течением времени и налоговые льготы.

Нетворкинг с риэлторами

Инвесторы в недвижимость полагаются на риэлторов, которые помогут им найти лучшую инвестиционную недвижимость.

Общение с риэлторами лично и в Интернете может помочь вам построить такие отношения с течением времени.

Для построения отношений требуется время, но если вы начнете общаться с риэлторами, когда вы молоды, вы сможете со временем создать прочный круг поддержки.

Вы можете общаться с риэлторами на отраслевых мероприятиях, мастер-классах, семинарах и даже в группах в социальных сетях.

Развитие отношений с риэлторами может помочь вам получить одни из лучших предложений еще до того, как они будут публично объявлены.

Эти сделки иногда могут сэкономить вам десятки тысяч долларов и помочь вам получить гораздо более высокую прибыль.

Не залезайте слишком глубоко в долги

Многие программы инвестирования в недвижимость «быстро разбогатеть» побуждают вас идти на огромный риск, занимая все деньги для своей первой недвижимости.

Проблема с глубоким погружением в долги заключается в том, что когда дело доходит до недвижимости, требуется большая кривая обучения, и, как и во всем остальном, некоторые из ваших лучших уроков будут исходить из ошибок, которые вы совершаете на этом пути.

И ошибка с собственными деньгами достаточно плоха, но неудача, которая оставляет вас в долгах на сотни тысяч долларов, может изменить жизнь.

Вместо этого работайте над оплатой своей первой недвижимости наличными и рассмотрите возможность инвестирования в фонды портфеля недвижимости, когда вы откладываете деньги на свое первое здание.

Портфельные фонды — это недорогой способ инвестирования в недвижимость, который позволяет изучить рынок и даже попутно собирать дивиденды.